城投REITs，即城投平台通过公募刊行基础设施不动产投资信任基金（REITs），将存量经营性资产证券化退出、回收资金的蹊径 。截至2025年12月底，全国已上市公募REITs达78只，累计首发募资约2018亿元 。但城投做REITs不是“挂牌即变现”——现实净回收约为资产估值的75%-78%，全流程通常必要12-18个月 。本文用“四阶段路线图”把城投REITs退出的齐全流程、真实案例和常见误区拆透 。
一、政策脉络：基础设施REITs从试点到常态化的五年
基础设施REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信任基金），是一种将基础设施资产打包上视注向公家投资者刊行份额的证券化工具 。单一来说，就是把“沉资产”造成“可买卖的金融产品” 。
01 2020年：试点启动
2020年4月30日，证监会与国度发改委结合颁布《关于推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点有关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），正式启动基础设施REITs试点 。
随后，证监会于2020年8月颁布《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会布告〔2020〕54号），明确了产品架构和监管要求 。首批项目于2021年6月上市 。
02 2022年：上升为国度战术
《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的定见》（国办发〔2022〕19号）明确将REITs作为存量资产盘活的主题蹊径之一 。
03 2024年：走向常态化
《关于全面推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）项目常态化刊行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）于7月6日颁布、8月1日执行，标志取REITs从试点走向常态化 。
主题变动：取缔前期领导环节，省级发改委或央企直接申报，明确各环节时限 。
04 2025年：持续扩围
8月29日：《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号），成立“储蓄一批、组织一批、申报一批”工作台账 。
11月15日：新版行业领域清单（发改办投资〔2025〕991号），扩至15个领域，新增贸易办公、养老设施、城市更新、AI基础设施 。
政策信号很明确：门槛在降低，行业在扩围，流程在优化 。但“常态化”不蹬宗“降低尺度”——审核要求反而更严了 。
二、城投REITs退出“四阶段路线图”
抖圈征询造图
01阶段1：（1-3个月）资产筛选与合规性诊断
这是第一路筛子 。硬性前提蕴含：项目准则上运营满3年（证监会布告〔2020〕54号第八条），近3年持续盈利且现金流不变，资产权属清澈、无沉大权属争议 。
此前试点阶段曾设分配率参考尺度（产权类项目不低于3.8%、特许经营权类项目IRR不低于5%，源自觉改投资〔2023〕236号） 。2024年1014号文已取缔上述硬性要求，现交由市场判断 。实操中产权类项目分配率多在4%-5.5%区间，经营权类项目（如收费公路）分配率通常更高，可达6%-9% 。
城投最有关的行业领域
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城投常见在合规性、成熟度上还需进一步提升的资产：公益类资产、在建工程、权属不清的划拨地资产 。
02阶段2：（3-6个月）资产沉组与SPV搭建
SPV（Special Purpose Vehicle，特殊主张载体），是为REITs刊行专门设立的项目公司，用于实现资产与原始权利人的风险隔离 。
资产沉组有三大难点：
税务沉构 。资产划转涉及增值税、地皮增值税、契税、企业所得税 。常见蹊径是按净资产划转合用特殊性税务处置，能够递延纳税 。但架构设计不好，税务成本可能吞噬30%以上的盘活收益 。
债务切割 。指标资产上往往挂有银行抵押贷款 。银行是否赞成解除抵押？解除后城投母公司资产负债率会不会突破监管红线？
人员安设 。资产对应的运营团队是否一并划转？REITs上市后必要持续运营治理，人员问题处置不好会埋下持久隐患 。
03阶段3：（6-12个月）申报与审核
凭据政策要求及实操经验，申报流程综合为7步：项目造就、省级发改委初审推荐、国度发改委审核、买卖所审核（出具无异议函）、证监会注册、买卖所上视注存续期治理 。
三个审核沉点：
现金流真实性：不能是当局补助撑起来的假现金流 。
资产独立性：与城投母公司的关联买卖是否公允 。
估值合理性：评估步骤以收益法为主，偏高会被要求下调 。
常见被问询或不予通过的原因：分配率可能不及、现金流依赖当局补助过高、资产权属不齐全、估值显著偏高 。
04阶段4：（持续）上市刊行与扩募治理
刊行定价以网下询价为主 。产权类项目分配率通常在4%-5.5%区间，经营权类项目（如收费公路）分配率通常更高，可达6%-9% 。
城投能拿走几多钱？如果案例：
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资金用处有限度：发改投资〔2024〕1014号激励将净回收资金用于“投向明确、前提成熟、短期内可能形成有效投资的新建项目”，流动资金占比不超过15%，2年内资金使用率不低于75% 。
扩募方面，REITs上市后可通过扩募注入新资产，形成“盘活-回收-再投入”循环 。
三、城投REITs的三个认知误区
01误区1：“REITs就是融资”
REITs不是融资工具，是资产出表工具 。融资是“借钱”，增长负债；REITs是资产出让，降低资产和负债 。城投做REITs后，资产负债表两端同时缩幼 。
02误区2：“所有经营性资产都能做REITs”
不够分配率的资产勉强申报，后期运营压力较大 。分配率门槛不是行政尺度，是市场定价的了局 。强行做REITs要么折价刊行（城投可能承担让价），要么靠补助撑分配率（存在不予通过的风险） 。
03误区3：“REITs发了就安枕无忧”
REITs上市后要面对公家投资人的季度业绩审视，运营压力弘远于私有时期 。城投的运营能力跟不上，正本的优质资产名片也可能造成沉沉包袱 。
四、三个标杆案例拆解
以下数据来自公开市场披露：
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01案例1：产业园REIT（博使匦商蛇口）
将万海、万融2个产业园打包上市（后经扩募新增项目），刊行规模20.79亿元 。
关键经验：资产运营满5年以上、租户结构多元 。
把稳：2024年均匀出租率约92.6%（万海92.95%、万融92.42%），现实分配率低于刊行时预期 。产业园做REITs的主题是“出租率不变+租约分散” 。
02案例2：保险房REIT（红土丽江安居）
丽江人才安居集团将保险房项目上市，刊行规模约12亿元 。
关键经验：保险房租金受政策管控，现金流不变但天花板显著 。保险房REITs适合“保本型”退出，分配率偏低 。
03案例3：收费公路REIT（安然昭通广河）
昭通交投集团将广河高速路段上市，刊行规模91.14亿元 。
关键经验：收费公路现金流最不变，但渣滓收费年限是硬约束 。做REITs要算“渣滓年限够不够覆盖投资回报期” 。
五、什么情况不适合做REITs？
REITs不是全能解药 。有几类情况，课题组建议暂缓或另寻蹊径：
资产体量偏幼 。单只REITs刊行规模通常在5亿元以上，若是城投手上经营性资产估值不到3亿，做REITs的性价比不高——刊行用度就要吃掉1%-2%，还不如走ABS（资产支持证券）或资产让渡 。
现金流不不变 。公益类资产（如市政公园、公共绿地）没有经营性收入，硬做REITs蹬宗拿财政补助糊分配率，审核或许率通不外 。
运营能力跟不上 。REITs上市后面对公家投资人的季度审视，若是城投自身运营团队幽微、出租率或收费率颠簸大，上市后反而成为职守 。
权属问题复杂 。划拨地资产、权属争议资产、在建工程，合规整改周期可能比REITs申报自身还长 。
六、REITs不是终点是循环的起点
REITs的性质不是“退出”，而是“资产-资金-新资产”的循环引擎 。
城投做REITs最大的价值，不是回收了几多资金，而是倒逼资产运营能力升级 。由于REITs面对的是公家投资人的季度审视，不再是传统融资惯性下的财政兜底模式 。
不妨做一次客观自检：若是手上已有10个产业园，真正切合REITs申报前提的能有几多？若是数量有限，往往并非REITs门槛过高，而是部门资产在合规性、成熟度上还需进一步提升 。
七、常见问题
问：城投REITs退出必要什么前提？
主题门槛：资产准则上运营满3年、近3年持续盈利且现金流不变、权属清澈无争议 。行业领域涵盖产业园、仓储物流、收费公路、保险房等15个领域 。
问：城投REITs申报流程是什么？
四阶段路线图：资产筛选与合规诊断（1-3个月）→资产沉组与SPV搭建（3-6个月）→申报审核（6-12个月）→上市刊行与扩募治理（持续） 。全流程通常12-18个月 。
问：城投REITs刊行能回收几多资金？
刊行规模按资产估值1:1推算 。原始权利人战术配售不低于20%（持有期5年） ？鄢绞跖涫酆涂杏枚龋ㄔ1%-2%），城投现实净回收约为资产估值的75%-78% 。
问：城投REITs分配率几多才算合格？
1014号文已取缔分配率硬性要求，现交由市场判断 。实操中产权类REITs分配率多在4%-5.5%区间，经营权类（如收费公路）通常在6%-9% 。分歧业业差距显著：收费公路较高，保险房偏低 。
问：城投REITs和ABS有什么区别？
REITs是资产出表（真实销售），ABS是资产质押融资（不出表） 。REITs上市后资产归基金持有，ABS则仍在城投资产负债表内 。REITs流动性更好，但门槛也更高 。